购买投资物业仍然是澳大利亚最喜欢的投资方式之一。 投资物业应该是增加你的财富和保障你的财务未来。 然而,人们普遍认为房地产投资总能带来积极的回报,但大多数时候情况并非如此,它当然不是通向财富的即时之路。 您需要记住,您如何有效地管理您的投资将决定投资是否有助于您实现财务目标。 考虑到您的租金收入和您有权享受的税收减免之后,拥有投资房产的成本可能会非常低。

1.以合适的价格选择合适的房产

投资房地产通常都是关于资本增长,所以选择一个更有可能增值的财产是你将要做的最重要的决定,所以以合适的价格购买是绝对关键的。

与购买公司价值透明的股票不同,房地产的定价更难,但是如果您耐心和知识丰富,您可以获得低于真实市场价值的资产。对你来说,关键是要做好自己的研究工作,弄清楚该地区和周边地区所有东西的销售情况,然后你会发现,很快你就会变得非常善于研究房产的价值 – 你会知道当你看到它时讨价还价。不要考虑在你不熟悉的地区购买房地产,特别是当你接触到房地产spruikers营销州际或离岸房产,许多这些房地产营销公司支付非常高的佣金,导致财产价格巨大充气。如果您确实找到了您喜欢的物业并且不确定其真实价值,我们建议您与我们或其他贷方联系,以便您可以代表银行安排独立估值,一旦您掌握了这些信息经常可以将此作为一个很好的谈判工具。

您可能不知道,但贷款人和抵押贷款保险公司拥有关于不同地点和房地产开发的宝贵数据,您应该尝试访问这些信息以帮助您避免选择错误的投资资产。无论你做什么,从不决定购买基于获得减税的投资性房地产 – 始终专注于做出正确的投资选择。

确保您有稳定的租金收入来源也很重要,因为这种现金流将使资产的持有更便宜并提供收入。

不同类别的住宅物业 – 家庭住宅,房屋和土地 – 随着时间的推移可以超越对方。例如,空置土地将不会提供租金收入,但如果在供应有限的地区购买,可能会更快地升值。投资家庭单位可能意味着比投资于独立屋面板的维护成本更低。有些地区的租金收益率较高,但重要的是您要做好功课,因为这些房产通常会提供较低的资本增长机会。

您的房产适合该地区的租户人口统计也很重要。例如,如果它靠近大学,更多的卧室会比一个大的后院供孩子们跑来跑去。一个靠近学校和公园的安静街道上的家庭住宅比在繁忙的道路上的财产更为可取。

2.做你的总和 – 现金流永远是国王!

投资房地产是长期财富的一条久经考验的道路,但您应该将其视为中长期投资类型,因此您需要确保自己能够长期维持抵押贷款偿还能力。你不会想要出售你的投资财产,直到你做好准备,如果你遇到一些财务压力,这可能会迫使你在错误的时间卸掉财产。

一旦你拥有一个投资物业,保留并提供贷款可能是相当便宜的,那是因为你赚取了租金并获得了与拥有他的财产有关的许多费用的税收减免,并且记住,随着时间的推移租金趋于增加你自己的收入 – 所以期待随着时间的推移事情变得更容易。

以下是您拥有投资房产可能需要花费的例子。我们建议您考虑以税后方式提供贷款服务的成本,这样您可以将成本以实际价格计算。

物业购买价:500,000印花税及其他费用:20,000美元借入金额:520,000美元租金收入:每周450美元

持续成本利息成本@ 5.00%p.a:$ 26,000利率:$ 1,500土地税:$ 804.00(在NSWexternalLink中计算您的土地税)代理费用@ 7%:$ 1,638保险:$ 500

总费用:30,422美元减租金:23,400美元(每周450美元×52)年度缺口:7,022美元减税减免:3,160美元(假设税率为45%)税后年度费用:每年3,862美元或相当于每周74.26美元

总之,在这个例子中,您持有这种投资物业的成本仅为每周75美元。现在我喜欢把这种成本放在一个对我来说合情合理的形式 – 例如持有这种投资物业的成本可能是一罐汽油或一瓶好酒。

让自己意识到房地产投资涉及的税收,并将其添加到您的计算中。来自你的会计师的建议在这方面至关重要,因为这些会随着时间推移而改变。印花税,资本收益税和土地税都需要考虑在内。请记住,利率可能会随着时间的推移而变化,但对于房地产投资者来说,好消息是在利率上升的时候,您通常可以期望能够增加租金。

您还应该知道,在确定您是否可以负担投资贷款时,银行只考虑租金收入的80%。这是由于费用和空缺率等费用,你会发生这种情况,因此也考虑将此作为你的经验法则。如果您需要帮助来计算持有投资性房地产的成本,您可以与我们联系。

找一个好的物业经理,让他们去做他们的工作

物业经理通常是持有执照的房地产经纪人,他们是本领域的专业人士,他们的工作是为了让您和您的租客保持秩序。他们可以帮助您持续提供建议,并帮助您管理租户,并让您从物业中获得最大价值,优秀的代理会让您知道您何时应该查看租金,何时不应该。

物业经理应该能够就物业法律,作为房东的权利和责任以及租客的权利和责任向您提供建议。他们还会处理任何维护问题,尽管您应提前核准所有已发生的费用(某些紧急维修除外)。

物业经理还将帮助您找到合适的租客,进行参考检查并确保他们按时支付租金。同样重要的是,您不会过多地干预租户,因为有法律赋予他们权利,所以请始终设法尊重他们。但是,您应该定期对您的财产进行独立检查,以确保承租人正在照顾您的投资,但始终通过您的代理并给予充足的通知。

好消息是,您向管理代理支付的费用通常是支付租金的一部分,从租金中扣除,并且可以抵税

4.了解市场和您购买的动态

考虑一下其它性能在临近区域可用,你可以为许多当地人和房地产经纪人说话 – 他们会让你知道,如果一个街道的一侧被认为是优于其他。我总是喜欢让竞争代理商知道我在看另一个类似的属性,看看他们在说,这是一个很好的手段来得到内部消息。确保你做腿部工作,并咨询你可以信任的专业人士。从RP Data等来源获取独立信息可以为您提供有关平均租金,房产价值,人口统计数据和郊区报告的信息。

您可以访问大量的信息在互联网上,但如果你想有一个免费的RP Data的报告,请联系我们,我们将很高兴,因为我们同意他们的服务为您提供一个免费的。找出你的郊区可能发生的变化也是一个好主意,地方议会通常可以在这里帮助。例如,重大建设旁边的财产可以使它很难找到以合适的价格租客或计划旁路可能意味着流量将减少,这可能会增加你的财产的价值比预期更快。

5.选择适合您的正确类型的抵押贷款

在为您的投资房地产提供融资方面有很多选择,因此请在这方面提供合理的建议,因为这可以对您的财务状况产生重大影响。令人惊讶的是,有多少人花费太多时间研究抵押贷款,试图每月节省几美元,而不是花时间研究可以获得更大收益的当地房地产市场。我见过一些非常聪明的人,他们每月在住房贷款上以几美元的价格与贷款人激烈地讨价还价,只是在拍卖物业时支付了底价10万美元。

投资性房地产贷款的利息通常可以抵税,但一些借贷成本不能立即扣除,并且知道差额可以计算在内。正确地构建贷款非常重要,应该在可靠的财务顾问的帮助下完成。我总是避免将投资房地产贷款与您的房屋贷款混合在一起,他们需要分开,以便您可以最大化持续的税收优惠并降低会计成本。

无论您选择固定利率贷款还是浮动利率贷款,都取决于您的情况,但在决定之前要仔细考虑这两个选项。随着时间的推移,可变利率已被证明更便宜,但在适当的时间选择固定利率贷款可以真正回报。请记住,房价通常会随房地产价格上涨,所以对于房地产投资者来说,提高利率并不总是坏消息,因为他们在资本利得面前获胜的可能性更大。

大多数投资贷款应设置为仅利息(而不是本金和利息),因为这会增加投资的税收效率,尤其是在您有住房贷款的情况下,但要确保您尝试并考虑灵活性。对于投资性房地产而言,是否有了本金和利息贷款,当您偿还贷款金额时,您的负面杠杆收益会减少。您可能还需要认真考虑投资贷款,以便您提前支付利息或拥有抵销帐户。

6.使用另一物业的股权

利用您家中的股权或另一项房地产投资的股权,可以成为购买投资性房地产的有效方式。 公平是你家中实际拥有的金额。 可以通过计算你的房产价值与抵押贷款欠款之间的差异来计算。 例如,如果您的家庭目前价值750,000美元,并且您还有25万美元还清抵押贷款,那么您的价值为50万美元。 此外,在现有住房中使用股权可以让您向您的投资资产借入更多资金,这将增加您的税收减免。

7.负面的齿轮

如果投资成本超过其产生的收入,负面杠杆比率可以为房产投资者提供一定的税收优惠。 澳大利亚法律允许您从总收入中扣除您的财产的借款和维护费用。 但是,如果您首先获得其他应纳税所得额,您只能获得税收优惠。 所以,当你实际上在财产上造成损失时,优点是可以用亏损来减少对其他收入征税的金额。 不过,不要购买投资物业只是为了获得减税。

8.检查物业和设施的年龄和状况

即使是负面的传动装置,在所有权的头几个月内需要更换屋顶或热水服务可能会对您的利润产生重大影响,并且真正损害您的现金流。

因此,建议您在购买(然后每年一次)之前聘请专业的建筑检查员对房产进行彻底检查,以发现任何潜在问题。

使用获得执照开展工作并有足够保险的合格贸易人员也是明智的做法,以保护您免受恶劣的工作。

购买并非处于高峰状态的房产并不总是坏事,因为您有机会通过固定房产来提高房产价值,这可以提高您的资本增长和租金收入的回报。 现在当你购买股票时你无法做到这一点。

9.让房产对租房者有吸引力

去中性色调,保持厨房和浴室状况良好。你会发现,如果你有一个良好的房产,你会吸引更好的优质租户,你想要的最后一件事是一个坏的租户。

还有一点值得商榷,那就是你是否应该购买一个你很乐意自己生活的物业。有些人认为这意味着更多的赞赏,有些人不在乎。但是,考虑区分你自己的住房和你的投资,以避免过度参与;记住它是你的租客的家,而不是你自己的。

对我而言,记住这一天很重要,当你想要出售房产时,如果房屋不仅吸引了房地产投资者,还吸引了业主,你将拥有更广阔的房产市场,这将最大化你的售价。我认为业主会愿意为合适的房产多付一点钱,因为它变得更加情绪化而不是合乎逻辑的购买。

10.长远看待并管理风险

请记住,房产是一项长期投资,您不应该依赖直接上涨的房地产价格。 你承担得起的财产越长越好,在你建立股票的时候,你可以考虑购买第二个投资财产 – 尽量不要太贪婪,在金融稳定和仍然能够享受生活之间找到适当的平衡点。 金融安全非常重要,但生活并不仅限于数学。

最后,请注意,与股票或管理基金不同,如果您需要资金,您不能仅出售部分投资资产。 总之,要谨慎,但考虑到记录迁移水平和租赁房地产短缺是有利于投资房地产的关键因素。